Beslagrecht.nl - overzicht, nieuws, wetgeving, rechtspraak

Vormerkung beschermt de koper van een registergoed tegen handelingen die de levering van het goed kunnen voorkomen. De meest belangrijke handeling betreft het beslag op het registergoed voordat het goed aan de koper wordt geleverd.

De Vormerkung is geregeld in art. 7:3 BW.

Inschrijving

Volgens art. 7:3 lid 1 BW kan de koop van een registergoed worden ingeschreven in de openbare registers.

Bij de koop van een tot woning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan kan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, van het in de vorige zin bepaalde niet ten nadele van de koper worden afgeweken.

Volgens art. 7:3 lid 2 BW kan, gedurende de bedenktijd, bedoeld in art. 7:2 lid 2 BW, inschrijving slechts plaatsvinden indien de koopakte is opgesteld en medeondertekend door een in Nederland gevestigde notaris.

Handelingen

Art. 7:3 lid 3 BW vermeldt de handelingen die na Vormerkung niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen:

  1. een na de inschrijving van die koop tot stand gekomen vervreemding of bezwaring door de verkoper, tenzij deze vervreemding of bezwaring voortvloeit uit een eerder ingeschreven koop of plaatsvond uit hoofde van een recht op levering dat volgens art. 3:298 BW ging voor dat van de koper en dat de koper op het tijdstip van de inschrijving van de koop kende of ten aanzien waarvan op dat tijdstip het proces-verbaal van een conservatoir beslag tot levering was ingeschreven;
  2. vervreemdingen of bezwaringen die plaatsvinden als vervolg op de onder a bedoelde vervreemding of bezwaring door de verkoper;
  3. een onderbewindstelling die na de inschrijving van de koop is tot stand gekomen of die, zo zij tevoren was tot stand gekomen, toen niet in de openbare registers was ingeschreven, dit laatste tenzij de koper haar op het tijdstip van de inschrijving van de koop kende;
  4. een na de inschrijving van de koop tot stand gekomen verhuring of verpachting;
  5. een na de inschrijving van de koop ingeschreven beding als bedoeld in art. 6:252 BW;
  6. een executoriaal of conservatoir beslag waarvan het proces-verbaal na de inschrijving van de koop is ingeschreven;
  7. een faillissement of surséance van betaling van de verkoper of toepassing ten aanzien van hem van de schuldsaneringsregeling natuurlijke personen, uitgesproken na de dag waarop de koop is ingeschreven.

Zes maanden

Art. 7:3 lid 4 BW bepaalt dat de inschrijving van de koop de in art. 7:3 lid 3 BW bedoelde werking met terugwerkende kracht verliest, wanneer het goed niet binnen zes maanden na de inschrijving aan de koper geleverd is. In dat geval wordt bovendien de koop niet geacht kenbaar te zijn door raadpleging van de openbare registers.

Art. 7:3 lid 5 BW voegt daar aan toe dat, nadat de inschrijving haar werking heeft verloren, gedurende zes maanden geen koop tussen dezelfde partijen met betrekking tot hetzelfde goed kan worden ingeschreven.

Aanscherping regeling

Per 1 januari 2016 is de Vormerkung ten gunste van de koper aangescherpt, en wel door toevoeging van art. 475 lid 1, letter d Rv en art. 507b Rv. Na de inschrijving van de Vormerkung geldt nu niet alleen een beslagverbod op het registergoed, maar ook op de koopsom. Dit dient ter voorkoming van gevallen, zoals in HR 08-10-2010, ECLI:NL:HR:2010:BN1252 (Van den Berg/Bernhard) en HR 12-07-2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ9959 (zie hieronder).

Rechtspraak

  • HR 12-07-2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ9959
    Met de Vormerkung is weliswaar beoogd de koper van een registergoed gedurende zes maanden na de inschrijving van de koop bescherming te bieden in zijn recht op daadwerkelijke nakoming van de koopovereenkomst, maar in art. 7:3 lid 3 BW is limitatief opgesomd welke, nauwkeurig omschreven, rechtsfeiten niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen. Tot die opsomming behoort niet een derdenbeslag onder de koper op de koopsom (vgl.HR 08-10-2010, ECLI:NL:HR:2010:BN1252 (Van den Berg/Bernhard)).
  • Rb. Haarlem (vzr.) 27-10-2011, ECLI:NL:RBHAA:2011:BU4097
    Belangenafweging bij een verzoek tot verlof voor het leggen van conservatoir derdenbeslag onder de koper van een onroerende zaak.
  • Hof Den Bosch 25-10-2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU2159
    Belang van beslaglegger op de koopprijs moet wijken voor het belang van uitvoering van de koopovereenkomst.
  • HR 08-10-2010, ECLI:NL:HR:2010:BN1252 (Van den Berg/Bernhard)
    De voor de bescherming van het persoonlijk recht van de koper op onbelaste verkrijging noodzakelijk geachte zakelijke werking van de inschrijving van de koop heeft de wetgever nauwkeurig omschreven door in art. 7.3 lid 3 BW onder de letters a tot en met g precies te bepalen welke rechtsfeiten niet tegen de koper kunnen worden ingeroepen (vgl. HR 06-02-2009, ECLI:NL:HR:2009:BG5850). De daarin gegeven opsomming van rechtsfeiten is limitatief. Tot die opsomming behoort niet het hier aan de orde zijnde geval van derdenbeslag onder de koper op de koopsom.
  • HR 06-02-2009, ECLI:NL:HR:2009:BG5850 (ABN AMRO/Notaris)
    Een beslag kan niet tegen de koper worden vervolgd en komt, nadat het beslagen goed het vermogen van de verkoper heeft verlaten, niet automatisch te rusten op de verkoopopbrengst. Een notaris handelt niet onzorgvuldig door - na voldoening van schuldeisers die hun rechten wél tegen de koper konden inroepen - het restant van de koopsom aan de verkopers uit te betalen.
  • Rb. Breda 03-07-2008, ECLI:NL:RBBRE:2008:BD6216
    Beslag onder koper staat betaling koopsom aan notaris niet in de weg.
  • Rb. Haarlem (vzr.) 21-02-2007, ECLI:NL:RBHAA:2007:BA0355
    Verzoekster heeft de voorzieningenrechter verzocht verlof te verlenen voor het leggen van conservatoir beslag onder derden, te weten de kopers van een onroerende zaak, op al hetgeen zij aan gerekestreerde, de verkoper, uit hoofde van de koopovereenkomst verschuldigd zijn. De koopovereenkomst is op de voet van art. 7:3 BW ingeschreven in de openbare registers. De voorzieningenrechter is van oordeel dat verlof gegeven kan worden, zij het onder voorwaarden.
  • Hof Amsterdam 18-01-2007, JBPr 2007/78
    Een conservatoir derdenbeslag onder de koper op de koopsom van een onroerende zaak treft geen doel. De storting door koper van de koopsom onder de notaris heeft ook jegens de beslaglegger als bevrijdende betaling te gelden.
  • Rb. Groningen (vzr.) 21-07-2006, ECLI:NL:RBGRO:2006:AY4940
    De Vormerkung als bedoeld in art. 7:3 BW behoudt werking bij een beslag op een onroerende zaak, ook wanneer de koopovereenkomst onder een opschortende voorwaarde is aangegaan. Een beslag ten laste van de verkoper ná inschrijving van de koopovereenkomst en vóór vervulling van de voorwaarde kan derhalve niet tegen de koper worden ingeroepen.