Beslagrecht.nl - overzicht, nieuws, wetgeving, rechtspraak

Een huurbeding is een beding in een hypotheekakte dat de hypotheekgever in zijn bevoegdheid beperkt om de onroerende zaak zonder toestemming van de hypotheeknemer te verhuren. Het huurbeding staat in bijna elke hypotheekakte.

Het huurbeding is geregeld in art. 3:264 BW en, voor wat de procedure betreft, in art. 549 Rv.

Art. 3:264 lid 1 BW formuleert een huurbeding als verbod:

  • om het bezwaarde goed buiten toestemming van de hypotheekhouder te verhuren of te verpachten,
  • ten aanzien van de wijze waarop of van de tijd gedurende welke het goed zal kunnen worden verhuurd of verpacht,
  • ten aanzien van de vooruitbetaling van huur- of pachtpenningen,
  • om het recht op de huur- of pachtpenningen te vervreemden of te verpanden.

De hypotheeknemer kan met een huurbeding voorkomen dat bij een executie de veilingkoper aan een huurovereenkomst gebonden is. Als de hypotheekgever in strijd met het huurbeding toch verhuurt, heeft de hypotheeknemer de mogelijkheid om de huurovereenkomst te vernietigen.

Het inroepen van het huurbeding geschiedt bij de voorzieningenrechter die daarvoor verlof dient te verlenen. Bij toewijzing van het verzoek, zal de voorzieningenrechter veelal een termijn aan de huurders geven waarbinnen zij het onderpand dienen te ontruimen.

Het huurbeding kan niet alleen tegen latere verkrijgers van het bezwaarde goed, maar ook tegen de huurder of pachter en tegen degene aan wie het recht op de huur- of pachtpenningen werd vervreemd of verpand, worden ingeroepen.

Het inroepen van het huurbeding kan zowel door de hypotheekhouder, als na de uitwinning van het bezwaarde goed, door de koper. Het inroepen van het huurbeding door de koper kan echter alleen voor zover deze bevoegdheid op het tijdstip van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam en deze de uitoefening daarvan blijkens de verkoopvoorwaarden aan de koper overlaat.

Exploot van aanzegging (art. 3:264 lid 2 BW)

Art. 3:264 lid 2 BW bepaalt dat geen beroep op het huurbeding kan worden gedaan voordat de hypotheekhouder het in art. 544 Rv bedoelde exploot van aanzegging of overneming heeft uitgebracht.

De bepalingen betreffende vernietigbaarheid zijn van toepassing met dien verstande dat de termijn van art. 3:52 lid 1 BW loopt vanaf de voormelde aanzegging of overneming en dat een in strijd met het beding gekomen rechtshandeling slechts wordt vernietigd ten behoeve van degene die het inroept, en niet verder dan met diens recht in overeenstemming is (art. 3:264 lid 2 BW, tweede zin).

Hoeven of los land (art. 3:264 lid 3 BW)

Art. 3:264 lid 3 BW bepaalt dat, indien het beding is gemaakt met betrekking tot hoeven of los land, het slechts werking heeft voor zover het niet in strijd is met enig dwingend wettelijk voorschrift omtrent pacht.

Zodanig beding heeft geen werking, voor zover de grondkamer bindend aan de pachtovereenkomst een daarmee strijdige inhoud heeft gegeven, dan wel het beding niet kon worden nageleefd, omdat de grondkamer een wijzigingsovereenkomst die aan het beding beantwoordde, heeft vernietigd (art. 3:264 lid 3 BW, tweede zin). 

Een beding dat de hypotheekgever verplicht is hoeven voor kortere tijd dan twaalf jaren en los land voor kortere tijd dan zes jaren te verpachten, is nietig (art. 3:264 lid 3 BW, derde zin).

Woon- of bedrijfsruimte (art. 3:264 lid 4 BW)

Art. 3:264 lid 4 BW bepaalt dat, als het beding is gemaakt met betrekking tot huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte, het slechts werking heeft, voor zover het niet in strijd is met enig dwingend wettelijk voorschrift omtrent zodanige huur.

Het beding dat de verhuur van woonruimte of bedrijfsruimte uitsluit, kan niet tegen de huurder worden ingeroepen, voor zover de woonruimte of bedrijfsruimte ten tijde van de vestiging van de hypotheek was verhuurd en de nieuwe verhuring niet op ongewone, voor de hypotheekhouder meer bezwarende voorwaarden heeft plaatsgevonden (art. 3:264 lid 4 BW, tweede zin).

Verlof voorzieningenrechter bij woonruimte (art. 3:264 lid 5 BW)

Art. 3:264 lid 5 BW bepaalt dat, voor zover een beroep op een beding tot gevolg zal hebben dat de huurder van woonruimte, waarop de artt. 7:271 t/m 7:277 BW van toepassing zijn, moet ontruimen, het beding slechts kan worden ingeroepen nadat de voorzieningenrechter van de rechtbank daartoe op verzoek van de hypotheekhouder verlof heeft verleend.

Het verlof is niet vereist ten aanzien van een huurovereenkomst met vernietiging waarvan de huurder schriftelijk heeft ingestemd of die is tot stand gekomen na de bekendmaking, bedoeld in art. 516 Rv (art. 3:264 lid 5 BW, tweede zin).

Volgens art. 549 lid 1 Rv wordt bij het verzoekschrift tot toestemming voor inroeping van het huurbeding overgelegd een niet langer dan één maand tevoren aan de huurder of, als de woonruimte in zijn plaats door een onderhuurder wordt bewoond, aan de onderhuurder door een deurwaarder uitgebracht exploot, waarbij:

  1. aan de huurder of onderhuurder wordt betekend de aanzegging of de overneming van de executie door de hypotheekhouder bedoeld in art. 544 Rv, en
  2. aan de huurder of onderhuurder wordt aangezegd dat het beding jegens de huurder zal worden ingeroepen.

De voorzieningenrechter beslist niet dan na verhoor of behoorlijke oproeping van de huurder en de eventuele onderhuurders (art. 549 lid 2 Rv). Als het onderpand met overlating aan de koper van de bevoegdheid het beding in te roepen wordt verkocht, gaan ook de rechten uit de beschikking waarbij het verlof is verleend, op de koper over (art. 549 lid 3 Rv). Onder huurder wordt ook de medehuurder vertaan (art. 549 lid 4 Rv).

Voorwaarden voor verlof (art. 3:264 lid 6 BW)

Art. 3:264 lid 6 BW bepaalt dat de voorzieningenrechter het verlof verleent, tenzij ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen.

Zo hij het verlof verleent, veroordeelt hij tevens de opgeroepen of verschenen huurders en onderhuurders tot ontruiming en stelt hij een termijn vast van ten hoogste één jaar na de betekening aan de huurder of onderhuurder van zijn beschikking, waarbinnen geen ontruiming mag plaatsvinden (art. 3:264 lid 6 BW, tweede zin). 

Tegen een beschikking waarbij het verlof wordt verleend, staan geen hogere voorzieningen open (art. 3:264 lid 6 BW, derde zin).

Vergoeding aan huurder of pachter (art. 3:264 lid 7 BW)

Art. 3:264 lid 7 BW bepaalt dat, als het recht van de huurder of pachter door vernietiging krachtens art. 3:264 lid 2 BW verloren gaat, aan hem de uit bij de executie verkregen netto-opbrengst van het goed met voorrang onmiddellijke na hen tegen wie hij zijn recht niet kon inroepen, een vergoeding wordt uitgekeerd ten bedrage van de schade die hij als gevolg van de vernietiging lijdt.

Is de koper bevoegd het beding in te roepen, dan wordt van hetgeen aan de schuldeisers met een lagere rang toekomt, een met de te verwachten schade overeenkomend bedrag gereserveerd, totdat vaststaat dat de koper van zijn bevoegdheid geen gebruik maakt.

Medehuurder (art. 3:264 lid 8 BW)

Art. 3:264 lid 8 BW bepaalt dat onder de huurder ook de medehuurder wordt verstaan.

Rechtspraak